Jesteś autorem czterech książek, w tym trzech o inwestowaniu w nieruchomości. Co sprawiło, że napisałeś ich aż tyle?
Z jednej strony to wewnętrzna potrzeba podzielenia się wiedzą z tymi osobami, które mnie otaczają, czyli z rodziną, przyjaciółmi i znajomymi – krąg ten rozszerzył się do całej masy innych osób. Z drugiej strony książka to dobry nośnik marketingowy, który umacnia pozycję autora poradnika w branży i dzięki temu jego zasięg rośnie. W ten sposób mogę dotrzeć do wielu osób, których wcześniej nie znałem. Dostaję mnóstwo zaproszeń na prelekcje w całej Polsce, ale także za granicą. To miłe, kiedy ustawia się do ciebie kolejka, bo ktoś chce autograf, ktoś chce podziękować za to, że podzieliłeś się wiedzą, a jeszcze inna osoba pragnie po prostu się przywitać i podziękować, bo zmieniłeś jej życie i sposób myślenia o biznesie. Emocje mieszają się z budową marki i szerokim marketingiem. Dzięki kilku osobom, które pomagają mi tworzyć markę „Zrozumieć nieruchomości”, mamy właśnie efekty w postaci aż tylu przydatnych poradników o inwestowaniu w nieruchomości.
Kompendium inwestora to twoja najnowsza książka. Często powtarzasz, że najważniejsza, że to dzieło twojego inwestycyjnego życia. Dlaczego?
Głównie dlatego, że do pracy nad tą książką zaprosiłem wspaniałe osoby, które są ekspertami w swojej branży. Dzięki temu poradnik zyskał nieocenioną wartość i rozszerzył tematykę przewodnią o jakże ważne spojrzenie: na nasze dzieci, sukcesję spadkową, kredyty, inwestowanie w garaże czy sourcing. Kompendium jest także wyjątkowe, ponieważ opracował je wydawca, który jest praktykiem na rynku nieruchomości i dokładnie wie, jakich treści oczekuje klient. Ten poradnik zawiera ponadto wszystko to, co najważniejsze w całym procesie inwestycyjnym. Dostarcza ogromnie dużo praktycznej wiedzy, która skutecznie przekłada się na efekty inwestycyjnych działań bez robienia błędów. Błędy z kolei mogą słono kosztować, a moim celem było spisanie takich treści, aby początkujące osoby uniknęły ich w możliwie największym stopniu. Mogę chyba porównać wartość Kompendium inwestora do tego, co może dać szkolenie stacjonarne z inwestowania w nieruchomości. Chciałbym przy tym zauważyć, że jest to na rynku bodaj jedyna pozycja, która w tak obszerny sposób opisuje inwestowanie w nieruchomości mieszkalne, ale też znacznie wykracza poza ramy tego zagadnienia. Kompendium powstawało około roku i jest wspólnym dziełem wielu osób, którym serdecznie dziękuję za to, że swoją wiedzą i doświadczeniem przyczynili się do tego, że poradnik ujrzał światło dzienne.
Rynek inwestowania w nieruchomości jest w ostatnich latach dość dynamiczny. Czy możesz opowiedzieć, co na to wpływa? Jakie trendy zauważyłeś?
To prawda. Rynek zmienia się szybko, dynamicznie. Ostatni czas pokazał, jak poszczególne lata potrafią być różne od siebie. W tym momencie na pewno daje się odczuć mocne zagęszczenie rynku liczbą osób, które chcą inwestować w nieruchomości. Z pewnością przyczyniły się do tego dobra polityka kredytowa, słabe oprocentowanie lokat, docenienie wartości, jaką dają mieszkania pod wynajem i flipy, a także dobre prognozy stabilnej i wzrostowej gospodarki kraju. Ludzie też zaczęli chętniej inwestować dzięki większej dostępności i znajomości tematu, do czego przyczyniło się wiele eventów nieruchomościowych organizowanych przez znane osoby z branży. Pojawiło się także sporo nowych poradników oraz szkoleń stacjonarnych i on-line. Tak naprawdę to nie trzeba nawet wychodzić z domu, aby się przekonać, że w ogólnej ocenie społecznej wartość branży inwestowania w nieruchomości wzrosła i w moim przekonaniu dalej będzie miała ona trend wzrostowy. Jestem bardziej realistą niż optymistą, ale sam się przekonuję, że rok 2018 jest już zupełnie inny niż 2017, zatem pojawia się pytanie, co będzie się działo w latach 2019 i 2020. Zakładam, że dalej będą popularne takie działania inwestycyjne jak podnajem mieszkań z ich adaptacją na pokoje i obrót. Trend dość niszowy to inwestowanie w kamienice – ale kto wie, jak długo jeszcze? Coraz więcej inwestorów tworzy spółki lub łączy się ze swoim kapitałem w grupy inwestycyjne i mocno działa na lokalnym rynku dużych miast wojewódzkich. Ludzie widzą, że ceny rosną, podobnie jak czynsz najmu. To ich przekonuje, że warto się poświęcić czasowo i finansowo; że to poświęcenie daje lepsze rezultaty niż praca etatowa.
Zauważyłem też wzrost wymagań najemców i klientów na mieszkania pod klucz. Dziś już nie wystarczą słabe zdjęcia i byle jakie wyposażenie. Ogromna liczba pokoi na wynajem oraz młodych ludzi szukających swojego własnego M powoduje, że wykształciły się pewne standardy w każdym z tych segmentów. Najemca, który będzie nam dobrze płacić, wymaga, aby lokal był nowocześnie urządzony, aby były domowe wyposażenie i dobra komunikacja wokół bloku. Z kolei klient szukający mieszkania dla siebie nie chce za bardzo sam robić remontu. Chce wejść i mieszkać. Płaci i wymaga więcej. Dlatego też słabe aranżacje i jakość elementów wykończenia rzucają się w oczy i nie będą konkurencyjne rynkowo. Sporo też zmienia się w prezentowaniu ofert. Zmienia i profesjonalizuje się pośrednictwo w obrocie nieruchomościami.
Którą z wymienionych przez ciebie opcji w inwestowaniu uważasz za najbardziej rentowną, którą za najpowszechniejszą, a którą za najbardziej dostępną dla osób początkujących?
W inwestowaniu w nieruchomości ważna jest umiejętność obserwowania trendów opłacalności i popytu na dany model inwestycyjny. Zmieniające się trendy mają olbrzymi wpływ na opłacalność inwestycji. Wśród znanych mi na polskim rynku opcji inwestowania w nieruchomości najbardziej rentowne są obecnie dwie: inwestowanie w kamienice i inwestycje deweloperskie. Są to jednak dwa różne światy. Kamienice od deweloperki różni właściwie wszystko, a jedynym, co je może łączyć, jest bardzo wysoka stopa zwrotu. Oczywiście, aby tak się stało, inwestor musi wiedzieć, co robi, musi dobrze oszacować swoje działania i umiejętnie lewarować dźwigniami finansowymi, aby któreś z możliwych ryzyk nie przyczyniło się do spadku opłacalności inwestycji. Jednak przy wzorcowym modelu postępowania i dobrze przekalkulowanym ryzyku są to obecnie według mnie dwa najbardziej dochodowe obszary inwestowania w nieruchomości.
Z kolei najpowszechniejsza opcja dotyczyć będzie wynajmu lokali własnościowych, podnajmu i obrotu mieszkaniami. Jest to od lat nasilający się trend, coś, na czym opiera się właściwie cała branża inwestowania w nieruchomości. Transakcje są powszechne, regularne i można powiedzieć, że nic nie wskazuje na to, aby cokolwiek miało mieć wpływ na ich zablokowanie, jeśli rząd w Polsce będzie demokratyczny i będzie funkcjonował w ramach Unii Europejskiej, nie narzucając totalitarnego prawa, które zabierze ludziom własność i zabroni najmu. Najem z kolei jest dla inwestora opcją po zakupie lokalu. Może go sprzedać, może potrzymać w swoim portfelu jakiś czas i sprzedać później. Są różne strategie działania. Podnajem jest opcją przybierającą na sile i jednocześnie najmniej kosztowną dla osób, które chcą nabrać doświadczeń z nieruchomościami mieszkalnymi, z zarządzaniem lokalami i innymi obszarami, nierozerwalnie wiążącymi się z taką inwestycją. Znaczny skok popularności podnajmowania mieszkań i ich adaptacji pokazuje zainteresowanie branżą inwestowania w nieruchomości. Ludzie coraz więcej wiedzą, coraz więcej chcą przeznaczać pieniędzy na inwestowanie, co generuje duży popyt na mieszkania. Takie zagęszczenie rynku wśród inwestorów indywidualnych niestety nie ułatwia osobom początkującym dobrego wejścia w rynek. Stąd zachęcam do edukacji poprzez poradniki i szkolenia, jakie kroki podejmować, by skutecznie zacząć działać.
Jak myślisz, w którą stronę będzie rozwijał się rynek inwestowania w nieruchomości w Polsce?
Na pewno rynek nieruchomości w naszym kraju będzie się z każdym rokiem profesjonalizował. Już widać coraz więcej spółek zajmujących się podnajmem, zarządzaniem najmem, obrotem mieszkaniami, rewitalizacją i adaptowaniem kamienic czy wreszcie mniejszych deweloperów, którzy upatrują zysków w mniejszych, rozwijających się miastach.
Za kilka lat może się okazać, że w dużych miastach wojewódzkich najlepsze okazje będą zgarniać osoby najbardziej doświadczone, mające struktury, dobrze prosperujące sieci kontaktów i dobrych agentów na wyłączność oraz dysponujące zasobnym budżetem. Przeciętnemu Kowalskiemu może być ciężko kupić coś z rynku w niskiej cenie, bo już teraz wiele z popularnych portali ogłoszeniowych nie ma ofert bezpośrednich z okazjami inwestycyjnymi. Profesjonaliści zawsze będą krok czy dwa przed amatorami. Branża inwestowania w nieruchomości nie jest sentymentalna. Mieszkania to dla inwestorów produkty takie jak mleko, bułki czy kolejny smartfon. Dla większych spółek ważniejszy jest przepływ finansowy od zastojów, co powoduje, że mogą sobie pozwolić na skupowanie z rynku zarówno ofert niskiej opłacalności, jak i wysokiej. Średnio daje to i tak dobry wynik. Znam spółki skupujące kamienice, aby je po prostu mieć i stopniowo rewitalizować. Przy zakupie budynku nie liczy się skala ryzyk, a czasami nawet cena.
Czy cenowo gonimy Zachód, czy może polski rynek ma inne kryteria szacowania ceny?
Do krajów zachodnich jeszcze nam trochę brakuje. Różnica wynika przede wszystkim z tego, że kraje starej Unii Europejskiej są bardzo dobrze rozwinięte gospodarczo, a Polska jest dalej krajem wschodzącym, rozwija się i próbuje dorównywać tym zachodnim. Droga ku temu daleka, choć w niektórych branżach stopień zbliżenia jest już zauważalny. Wycena nieruchomości w innych walutach też powoduje sporą rozbieżność. Inaczej przecież wyceniamy potencjał nieruchomości z takich metropolii jak Paryż, Berlin czy Londyn, a inaczej naszej stolicy – Warszawy. Ceny w wielkich miastach europejskich są liczone w funcie i euro, a polskie w złotówce – i to też wpływa na tę różnicę. Kupić kawalerkę w centrum Paryża, Londynu czy Oslo to mniej więcej jak kupić całą kamienicę w Polsce. Kiedy byłem w Norwegii, miałem okazję usłyszeć od polskich inwestorów, że właśnie takie są realia. Jest to szokujące, ale prawdziwe. Sam mieszkałem prawie trzy lata we Francji i mogłem doświadczyć tych różnic.
Gdzie warto dziś inwestować?
Myślę, że duże miasta wojewódzkie mają dalej i będą mieć potencjał rozwojowy dla branży, ale nie przekreślałbym znaczenia mniejszych ośrodków miejskich, które także łapią swój oddech. Ludzie przeprowadzają się też do podmiejskich „sypialni” dużych miast, gdyż poprawia się infrastruktura drogowa. Coraz więcej w Polsce widać inwestycji firm zachodnich, dużych koncernów przenoszących do naszego kraju swoje oddziały. Ma to wpływ na kształtowanie się całej polityki lokalnej wokół takiej firmy. Jako przykład mogę podać tutaj Tarnowo Podgórne blisko Poznania. Jest to dziś miasto, w którym ceny za metr działki są nieraz wyższe niż w samym Poznaniu. Rozwinęła się znacznie infrastruktura, gmina zyskała olbrzymie środki z podatków i dzierżawy. To wszystko stało się w kilka lat, odkąd swoje magazyny wybudowały tam Amazon, John Deere i inne firmy, które zatrudniają od kilkuset osób w górę. Takich przypadków w Polsce jest wiele. Ludzie podążają za pracą, a za nimi idzie rozwój inwestycji deweloperskich, najem pokoi i mieszkań.
Czy demografia może w przyszłości mocno zamieszać w branży nieruchomości?
Uważam, że duże miasta dalej będą się skutecznie bronić przed wahaniami demograficznymi. Wpływa na to przede wszystkim znaczny rozwój takich ośrodków miejskich i popyt na pracowników. W dużych miastach mamy ulokowane uniwersytety i inne szkoły, które corocznie swoją ofertą edukacyjną przyciągają rzesze ludzi. Odpływ młodych osób może być stopniowo zauważalny w tych miastach, które straciły gospodarczo na znaczeniu, nie mają potencjału na rozwój, są źle zarządzane, a do dużych metropolii są spore odległości lub brak jest dobrej infrastruktury drogowej, ułatwiającej przepływ ludzi. Jest cała masa małych miejscowości i większych wsi, które weszły w zupełną izolację i niejako autodestrukcję. Historycznie przyczynił się do tego upadek PRL-u i wielu zakładów państwowych, w których pracowały całe rodziny – do dziś nie ma nic, co zastąpiłoby tamte czasy. Są też miasta bez potencjału turystycznego, położone daleko od innych prorozwojowych obszarów – uważam je za najbardziej narażone na wyludnianie się. Demografia dla takich miast i rozwoju w nich branży nieruchomości jest uważana za czynnik destrukcyjny i to już widać. Ceny mieszkań są bardzo niskie, działki może kupić tylko rolnik na hektary, lecz uprawianie niespecjalnie się już opłaca. Stąd demografia ciągnie za sobą wiele innych obszarów w takich miastach. Jednak w ogólnym ujęciu byłbym optymistą, bo może i nie będzie takich wyżów demograficznych jak w okresach przed- czy powojennych, ale ten trend może się stabilizować i inne czynniki nabiorą znaczenia. Choć dla branży inwestycyjnej to zawsze człowiek będzie najważniejszy, bo bez ludzi po co by było inwestować?
Co myślisz o rynkach alternatywnych dla polskiego? Ostatnio na popularności zyskuje Grecja, Hiszpania czy nawet egzotyczna Tajlandia. Jest to bezpieczny kierunek?
Są to na pewno ciekawe opcje, warte przemyślenia i analizy. Z jednej strony może to być oferta dla inwestorów, którzy nie chcą trzymać z różnych powodów całego lub częściowego majątku w jednym kraju, a z drugiej opcja dla osób szukających rynków inwestycyjnych innych niż polski. Krach nieruchomościowy w Grecji, Hiszpanii, Włoszech i Portugalii przyciągnął uwagę wielu inwestorów. Nie dziwię się, że zwiększyło się tym samym zainteresowanie zakupem willi czy lokali nie tylko dla siebie na wakacje, ale z przeznaczeniem na najem krótkoterminowy. Traktuje się te inwestycje jako świetną lokatę kapitału z nadzieją na wzrost cen za jakiś czas. Kraje z południa Europy czy Azji przyciągają nie tylko cenami, ale przede wszystkim stabilną i słoneczną pogodą.
Oferty inwestowania pieniędzy w Grecji czy Hiszpanii są jeszcze o tyle bezpieczne, że mamy prawo unijne i bez większych komplikacji prawnych łatwo jest nam, jako obywatelom Unii, kupić nieruchomość w innym kraju. Natomiast w stosunku do krajów azjatyckich takich jak Tajlandia byłbym jednak ostrożny. Warto dobrze poznać ofertę i nawiązać kontakt z osobami z Polski, które podobny temat już przerabiały. Warto też dowiedzieć się, jakie są ryzyka tego typu inwestycji, bo przecież jako cudzoziemcy nie mamy takich samych praw jak u siebie. Zawiłości prawne lub zmienność prawa w branży nieruchomości w takim odległym kraju mogą nas sporo kosztować, dlatego zalecałbym rozwagę przy tego typu inwestycjach. Ważna jest dywersyfikacja portfela – jest na nią wiele sposobów. Pamiętajmy, że wraz z dużymi stopami zwrotu wprost proporcjonalnie często rośnie ryzyko lub liczba ryzyk inwestycyjnych. Dlatego warto stale obserwować nowy rynek, w który zamierza się wejść; poznać osoby, które już tam inwestują, i na podstawie ich doświadczeń podejmować odpowiednie dla siebie decyzje. Wiem, że naszą polską wyobraźnię mocno rozgrzewa obrazek apartamentu z widokiem na morze w ciepłym kraju. Jednak aby emocje nie przysłoniły tego piękna, należy do takich inwestycji dobrze się przygotować.
Jaki jest twój przepis na sukces dla osób, które go szukają i chcą inwestować w nieruchomości?
Przepis jest prosty. Należy wiedzieć, jak działać, a następnie przejść do działania. W tych dwóch krokach skupia się sedno osiągania sukcesu właściwie w każdej branży. Wielu ludzi chcących inwestować w nieruchomości zakłada sobie jakieś granice. Pamiętajmy jednak, że to ich własne granice: braku kapitału, liczby kredytów, liczby mieszkań, ilości czasu. Ktoś obok takich granic nie ma, przeszedł podobną drogę i idzie dalej. Da się? Dlatego przepisem na sukces jest praktyczne działanie z dobrym przygotowaniem. Wobec tego zachęcam do czytania wartościowych poradników, w tym ostatniego dzieła mojego autorstwa, czyli Kompendium inwestora, a także do udziału w szkoleniach, aby podnosić swój poziom wiedzy, a następnie wejść w rynek i zacząć stawiać swoje pierwsze kroki.
